상가임대차보호법 알기쉬운 말로 총정리

창업을 준비 중 이시거나,

아니면 내 건물이나 상가에 임대를 놓고 싶어 하시는 분들이라면 꼭 알아두어야 할 상가임대차 보호법.

어려운 법적 용어가 아니라

정말 쉬운 말로 총 정리 해드림니다.

 

한 번 알아두면 다음에 꺼내 활용하시기 너무 좋겠죠~

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상가임대차 보호법이란?

 

정부에서 임차인과 임대인 모두를 보호하고 권리를 지켜주기 위해서 제정하고 적용하는 법임니다.

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대항력 

내가 상가를 임대해서 가게를 운영 중인데 갑자기 상가의 주인이 바뀌면? 

내가 새로운 상가주인에게 내 권리를 주장할 수 있을까의 중요한 문제입니다.

 

1. 우선은 상가주인이 바뀌어도 내가 이전의 주인과 한 임대차 계약은 유효합니다.

    단, 상가가 일반 매매가 아니라 경매 또는 공매로 인해 주인이 바뀐 경우라면 충분하지 않을 수 있습니다.

    따라서 등기사항전부 증명서를 보고 근저당이 많으면 충분히 고려하고 계약하는게 안전하겠죠.

    대항력 (내 권리를 주장할 수 있음) 의 기준시점은 사업자 등록을 신청한 다음날 0시부터 효력이 생김니다. 

 

우선변제권

1. 위와 이어지는 내용으로, 내가 임차하고 있는 상가 또는 건물이 경매 또는 공매로 인해, 내 임차권이 없어질 경우

   다른 채무자들에 우선해서 내 보증금을 회수 할 수 있는지의 문제입니다.

   아무래도 경매 또는 공매로 넘어갔다면 나의 보증금 이외에 돈을 빌려주고 못 받은 사람이 많다는 이야기겠죠.

 

2. 우선변제권은 환산보증금 내 에서만 가능합니다.

 

 환산보증금

 

환산보증금은 대통령령으로 정한 보증금액으로 계산 방법은,

보증금 + (월세 * 100) 입니다.

예, 보증금이 1억, 월세 600 이라면

1억 + (600만 *100) = 7억이 환산보증금이다.

 

이 환산보증금은 지역마다 상이합니다.

 

서울 : 9억

부산, 과밀억제지역 (인천, 고양, 성남, 광명, 남양주, 수원) : 6억 9천

부산 제외 광역시, 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주: 5억 4천

그 외 지역 : 3억 7천입니다.

 

3. 내가 낸 보증금이 위 환산보증금을 초과할 경우는 우선변제권을 적용받지 못 합니다.

 

4. 소액임차권인 경우는 최우선 변제가 가능합니다.

 

임차권 등기명령

 

1. 임대차 계약이 종료된 후, 보증금을 반환받지 못할 경우 등기명령이 가능합니다.

 

2. 등기명령을 하면, 임차인은 대항력과 우선변제권을 가지게 됨니다. 

   단, 환산보증금을 초과시에는 해당이 되지 않습니다.

 

묵시적 갱신

 

1. 계약이 끝나기 직전 1개월에서 6개월 사이, 임차인이 계약 갱신을 요구시 임대인은 이를 거절 할 수 없습니다.

 

2. 계약 종료 1개월까지, 임차인 임대인 서로 아무 이견이 없다면 같은 조건으로 1년씩 계약 연장이 가능합니다.

 

3. 환산보증금 이내라면, 임차인은 묵시적 갱신 후 언제라도 계약해지가 가능하지만 임대인은 안 됨니다.

 

4. 환산보증금 초과라면, 쌍방이 언제라도 계약해지가 가능합니다.

 

임대료 인상제한

 

1. 환산보증금 이내라면, 1년마다 최대 5% 이내로 임대료를 인상 요구 가능

 

2, 환산보증금 초과려면, 인상폭의 제한이 없습니다.

 

임대차 기간의 보호 10년

 

1. 임대차 기간의 보호는 10년으로 되어있고,

   계약시점으로부터 10년간 보호를 받을 수 있습니다.

   단, 2018년 10월 16일 이전 계약자의 보호기간은 5년 입니다.

 

계약 갱신 요구권

 

1. 계약이 끝나기 전, 1개월~6개월 저에 임차인이 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

2. 임대인은 정당한 이유없이 이를 거절하지 못 합니다.

    여기서 정당한 이유란, 보통 3개월분에 해당하는 임대료를 체납했을 경우를 의미합니다.

    '3개월' 체납이 아닌, '3개월 분' 이며, 이 경우 계약해지와 함께 원상복구 등 의무도 생기니

    임대료 체납은 가급적 하지 않으셔야 합니다.

 

권리금 회수기회 보호

 

1. 임대인은 기존임차인이 권리금을 받는 행위를 방해할 수 없습니다.

   즉, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료시까지 임차인이 주선하는 신규임차인과 신규 임대차 계약을

  정당한 사유없이 거절 할 수 없습니다.

 

2. 방해시, 임대인은 권리금을 배상해야 함니다.

 

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정말 알기 쉽죠?

한 번 이해해놓으시면 혹시라도 발생할 논쟁에서 훨씬 신속하고 유리하게 내 권리를 지킬 수 있습니다.

혹시라도 분쟁이 생기시면 꼭 전문가와 상담 후 손해보지 않고 내가 가진 권리를 지켜내시길 바람니다.